Accesiunea - mod de dobandire a dreptului de proprietate imobiliara
Accesiunea-mod de dobândire a dreptului de proprietate imobiliară
Accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară. Accesiunea mobiliară are ca obiect bunuri mobile şi ea este guvernată de aceeaşi regulă că proprietarul bunului principal, devine, în temeiul accesiunii proprietar şi al bunului de mai mică importanţă, care s-a unit cu cel dintâi, având obligaţia de a plăti o anumită despăgubire. Cazurile de accesiune mobiliară cunoscute sunt: adjuncţia, specificaţiunea, confuziunea.
Accesiunea imobiliară îşi are sediul reglementării în art. 489-503 Cod civil. Din interpretarea acestor articole rezultă ideea că pământul constituie lucrul principal, iar toate lucrurile care se incorporează în acesta, au un caracter accesoriu.
Accesiunea imobiliară naturală.
Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale. Cazurile de accesiune imobiliară naturală care privesc pământul sunt: aluviunea, insulele şi prundişurile.
- Aluviunile sunt - aşa cum prevăd art. 495 si 496 Cod civil, creşteri de pământ care se fac succesiv şi pe nesimţite, pe malurile apelor curgătoare, precum şi pământurile lăsate prin retragerea pe nesimţite a apelor curgătoare de la unul dintre maluri la celalalt, fără ca proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul astfel pierdut. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran.
Nu sunt supuse regulii de mai sus - aşa cum prevede art. 497 Cod civil, pământurile rămase după retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleşteelor) care rămân în proprietatea aceluia căruia ele au aparţinut. Proprietarul amintit nu are însa drept asupra pământului riveran pe care îl acoperă apele în creştere, datorită unor împrejurări extraordinare.
De asemenea, albia apei curgătoare care şi-a schimbat cursul rămâne proprietatea proprietarilor mărginaşi care în termen de un an pot aduce apa în vechea albie, cu respectarea condiţiilor legale de readucere.
Cat priveşte pământul rămas în urma retragerii apei marii, acesta aparţine domeniului public. Cu privire la domeniul public art. 135 punctul 4 din Constituţia Romanici prevede că acesta cuprinde şi apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public. Pe de altă parte, albiile râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale aparţin domeniului public, aşa cum prevede art. 5, al. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/1991.
Potrivit reglementărilor în vigoare (art. 135, pct. 5 din Constituţia României şi art. 5 din Legea nr. 18/1991), bunurile din domeniul public sunt inalienabile.
Cu privire la terenurile din albiile abandonate ale cursurilor de apă, devenite disponibile în urma lucrărilor de regularizare, Legea fondului funciar nr. 18/1991 prin art. 78 prevede că acestea vor fi amenajate pentru producţie agricolă, piscicolă sau, după caz silvică, odată cu lucrările de bază executate de titularii acestora.
Se poate constata că, în prezent, aluviunea este supusă reglementărilor Codului civil numai în măsura în care nu au intervenit anumite reglementări speciale.
- Avulsiunea, reprezintă - aşa cum prevede art. 498 Cod civil adăugarea la pământul unui proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar, şi care poate să fie recunoscută. Această adăugire devine proprietatea proprietarilor terenului, la care s-a alipit, dacă fostul proprietar nu o revendică timp de un an. Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil dacă acea bucată a fost smulsă, prin acţiunea unei ape, dintr-un teren ce aparţine domeniului public .
- Insulele şi prundişurile, ce se formează pe neplutitoare şi nenavigabile îşi au regimul juridic conturat prin art. 500 Cod civil, care prevede că acestea aparţin proprietarului fondului pe care s-au format. Dacă apa este proprietate publică, insulele şi prundişurile vor avea acelaşi regim.
Art. 500 Cod civil mai prevede că, dacă insula formată trece peste jumătatea râului, atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului. De asemenea, prin art. 501 Cod civil, este reglementată situaţia în care un râu sau fluviu formează un braţ ,,non cantae” şi înconjoară pământul unui proprietar riveran formând astfel o insulă. în cazul arătat proprietarul ,,nu pierde pământul ce s-a transformat în insulă, chiar dacă insula s-a format datorită unui fluviu ori unui râu navigabil sau plutitor”.
-Accesiunea animalelor este reglementată de art. 503 din Codul civil, care prevede că „Orice animale sau zburătoare sălbatice ce trec în cuprinsul nostru, se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau artificii”.
Accesiunea imobiliară artificială.
Accesiunea imobiliară artificială se particularizează prin faptul că, presupune intervenţia omului şi plata unor despăgubiri către cel în detrimentul căruia acţionează.
Fundamentul acţiunii în despăgubire îl reprezintă principiul potrivit căruia ,,nimănui nu-i este permis să se îmbogăţească în dauna altor persoane”. Se evidenţiază, astfel, caracterul oneros al acestei forme de accesiune, în privinţa căreia se aplică, de asemenea, regula că ,,lucrul principal este terenul, astfel încât, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor executate de om”.
Codul civil reglementează două situaţii în care operează accesiunea imobiliară artificială şi anume:
- când lucrarea este făcută de proprietar pe terenul său, dar cu materialele altei persoane;
- când lucrările sunt efectuate cu materiale proprii, dar pe terenul altei persoane.
- Ipoteza construcţiei, plantaţiei, lucrări efectuate pe terenul propriu, cu materialele altuia.
Ipoteza îşi are suportul reglementării în art. 493 Cod civil, potrivit căruia ,,Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cu materiale străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit, după împrejurări, pentru asemenea urmare şi la plata de daune interese”. Acelaşi articol mai prevede că proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica. Reglementarea art. 492 Cod civil, potrivit căruia ,,orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.
Se instituie, prin articolul amintit, o prezumţie în favoarea proprietarului pământului, prezumţie care are un caracter relativ, astfel că poate fi răsturnată prin dovadă contrară.
În literatura de specialitate, dar mai ales în practica din acest domeniu, pe marginea articolelor amintite s-au declanşat unele discuţii controversate, care au condus la conturarea principiului potrivit căruia ,,proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor, fie că este de bună sau de rea credinţă”. Dar, dacă este de bună credinţă, în sensul că a executat lucrările crezând că materialele îi aparţin, el ar putea invoca art. 1909 Cod civil, care îi asigură o protecţie mai bună decât accesiunea.
Dacă, însă, este de rea credinţă, el nu ar putea invoca decât accesiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor.
Ipoteza construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor efectuate cu materiale proprii pe terenul altei persoane.
Este o ipoteză mai frecvent întâlnită în practica vieţii juridice, avându-şi suportul legal în art. 494 Cod civil, care prevede că ,,dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”. În literatura de specialitate, dar mai ales în practica dreptului civil acest articol a generat multiple controverse, în cea mai mare parte, datorate unei defectuoase reglementări a situaţiei constructorului de rea credinţă.
Constructorul este de rea credinţă când ridică lucrările, construcţiile, plantaţiile, cunoscând că terenul aparţine altuia.
În această situaţie proprietarul terenului are drept de opţiune între a păstra lucrările amintite, devenind proprietarul lor, cu compensarea bănească a valorii materialelor şi a muncii sau a obliga pe constructor să-si ridice construcţiile.
Cele două alternative impun unele clarificări. Astfel, proprietarul terenului va dobândi, prin accesiune, proprietatea materialelor, dacă va plăti valoarea acestora, cât şi preţul muncii, fără ca în calcul să fie luată, în consideraţie, sporirea valorii fondului ocazionată de asemenea lucrări. În ipoteza în care proprietarul terenului va alege soluţia ridicării construcţiei, plantaţiei, lucrării se va cerceta şi atitudinea proprietarului sub aspectul abuzului de drept. În acest sens, se vor analiza condiţiile în care s-au ridicat lucrările, dacă proprietarul nu a acceptat efectuarea lucrărilor sau dacă nu a urmărit obţinerea unor foloase ilicite.
Dacă din contextul împrejurărilor cercetate, nu se verifica ipotezele arătate mai sus, proprietarul terenului poate cere constructorului să-şi ridice lucrările, cu plata unor daune interese pentru ,,prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului”.
Dacă cel ce a construit sau plantat pe terenul altuia refuză să se conformeze hotărârii prin care a fost obligat să-şi ridice construcţiile, plantaţiile, proprietarul terenului poate să le demoleze prin cheltuiala constructorului. Trebuie adăugat, însă, că instanţa nu va putea dispune ridicarea construcţiilor, fără autorizaţia organului administrativ competent .
Confruntată cu asemenea probleme, practica dreptului civil a putut constata că soluţia dărâmării construcţiei este neeconomicoasă, de aceea, orientările recente conduc spre soluţia acordării de despăgubiri.
Instanţele judecătoreşti s-au confruntat şi cu situaţia în care proprietarul terenului nu-şi valorifică, sub nici o formă, dreptul de proprietate dobândit prin accesiune, lăsând pe constructor să folosească nestingherit construcţia. Faţă de o asemenea atitudine a proprietarului terenului, instanţele s-au pronunţat în sensul exonerării constructorului de plata despăgubirilor.
Constructorul este de bună credinţă, dacă a executat construcţiile, plantaţiile, lucrările, crezând că este proprietarul terenului. În practică s-a constatat că, de cele mai multe ori, constructorul este în posesia terenului, dar titlul în baza căruia a intrat în posesie este viciat şi el nu a cunoscut acele vicii. Buna credinţă se apreciază în raport de momentul ridicării construcţiei şi ea încetează în momentul ivirii unei îndoieli în convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului. Dacă terenul proprietatea altuia a fost ocupat abuziv şi s-a ridicat pe el o construcţie fără acordul proprietarului, constructorul este de rea credinţă şi proprietarul nu doreşte să păstreze construcţia, el poate cere ridicarea acesteia.
Dacă însă, constructorul este de bună credinţă, în sensul arătat mai sus proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei dar el nu-l va putea obliga pe constructor la dărâmarea şi ridicarea construcţiilor pentru a nu se îmbogăţi în dauna constructorului, proprietarul terenului va trebui să-l despăgubească pe acesta.
Întinderea obligaţiei de despăgubire este cea precizată de art. 494, al. 3 Cod civil, care stabileşte un drept de opţiune între a achita valoarea materialelor şi a muncii sau a plăti o sumă egală cu creşterea valorii fondului, ca urmare a efectuării construcţiei. Comparând aceste soluţii cu cele prezentate de al. 1 si 2 ale art. 494, pare să rezulte o situaţie mai avantajoasă pentru constructorul de rea credinţă, care poate primi o sumă de bani echivalentă cu cea cheltuită, pe când, constructorul de bună credinţă poate primi şi mai puţin (adică sporul valorii fondului, când proprietarul fondului optează pentru această formulă).
Art. 494 Cod civil se aplică numai la construcţii, plantaţii sau lucrări noi, nu şi la reparaţii aduse acestora, cărora li se aplică regulile ce guvernează cheltuielile necesare, utile, voluptorii.
Se aplică, în schimb, construcţiilor alăturate celor existente sau supraetajate. Constructorul are contra proprietarului terenului un drept de creanţă care se prescrie în termen de 3 ani, calculat de la data formulării pretenţiilor de către proprietarul terenului, în temeiul art. 494 Cod civil.
Până la achitarea despăgubirilor ce i se cuvin constructorul are un drept de retenţie cu privire la construcţiile, plantaţiile, lucrările ridicate pe terenul altuia. Acest drept de retenţie, chiar dacă nu este reglementat expres în Codul civil, a fost recunoscut atât în literatura de specialitate, cât şi in jurisprudenţa română.
